Janusz Popłonkowski
Czym jest stan prawny nieruchomości?
Stan prawny nieruchomości to nic innego jak zestaw informacji, które określają, kto jest właścicielem mieszkania, czy przysługuje mu pełne prawo własności, a także czy lokal nie jest obciążony hipoteką, służebnością lub innymi prawami osób trzecich. W praktyce oznacza to odpowiedź na pytanie, czy sprzedający ma prawo sprzedać mieszkanie i czy po zakupie nie czekają nas przykre niespodzianki, np. w postaci długu wobec banku.
Księga wieczysta - podstawowe źródło informacji
Księga wieczysta to urzędowy rejestr, w którym gromadzone są dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Prowadzona jest przez sądy rejonowe, a nadzór nad systemem sprawuje Ministerstwo Sprawiedliwości.
Co ważne, wszystkie nowe i istniejące księgi wieczyste prowadzone są już wyłącznie w formie elektronicznej. Oznacza to, że nie trzeba iść do sądu, aby zapoznać się z ich treścią - wystarczy komputer lub smartfon z dostępem do internetu.
Kiedy warto sprawdzić księgę wieczystą mieszkania?
Z księgą wieczystą warto zapoznać się zawsze wtedy, gdy:
kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego,
rozważamy zakup nieruchomości na licytacji lub w przetargu,
chcemy sprawdzić sytuację prawną własnego lokalu,
chcemy wynająć od kogoś mieszkanie,
bank wymaga dokumentów do kredytu hipotecznego.
Krótko mówiąc - zawsze wtedy, gdy w grę wchodzą transakcje związane z nieruchomościami.
Jak uzyskać wgląd do księgi wieczystej mieszkania?
Krok 1: Ustalenie numeru księgi wieczystej
Aby sprawdzić księgę wieczystą, potrzebny jest jej numer. Jeśli sprzedający go nie podaje, można go ustalić na podstawie adresu nieruchomości. Służą do tego komercyjne wyszukiwarki numerów KW, np. Ekw.pl. Po wpisaniu adresu mieszkania system pozwala odnaleźć przypisaną do niego księgę wieczystą. Usługa jest płatna.
Krok 2: Sprawdzenie księgi online
Znając numer KW, przechodzimy na oficjalną stronę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych: Ekw.ms.gov.pl. To publiczny serwis prowadzony przez państwo, w którym bezpłatnie zapoznamy się z treścią księgi wieczystej. Wystarczy wpisać numer i zatwierdzić formularz - dokument wyświetli się od razu.
Z jakich działów składa się księga wieczysta mieszkania?
Każda księga wieczysta ma taką samą strukturę i składa się z czterech działów:
Dział I-O - „Oznaczenie nieruchomości” i Dział I-Sp - „Spis praw związanych z własnością”
Znajdziemy tu podstawowe dane: adres mieszkania, powierzchnię lokalu, liczbę i rodzaj pomieszczeń, a także informację o udziale w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Dział II - "Własność"
To jeden z najważniejszych działów. Wskazuje, kto jest właścicielem mieszkania lub czy przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dane te muszą zgadzać się z informacjami podanymi przez sprzedającego.
Dział III - "Prawa, roszczenia i ograniczenia"
Tu mogą pojawić się wpisy obciążające nieruchomość, np. o ustanowionym na niej prawie dożywocia, służebności mieszkania, toczących się postępowaniach czy roszczeniach osób trzecich. Ten dział zawsze warto czytać bardzo uważnie.
Dział IV - "Hipoteka"
Ostatni dział pokazuje, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (lub innym rodzajem zadłużenia), a jeśli tak - na jaką kwotę i na rzecz jakiego wierzyciela. Hipoteka nie przekreśla zakupu, ale wymaga odpowiedniego rozliczenia przy transakcji.
Dzięki elektronicznym księgom wieczystym sprawdzenie stanu prawnego mieszkania jest dziś proste, szybkie i wygodne. Wystarczy ustalić numer KW, wejść na stronę Ekw.ms.gov.pl i dokładnie przeanalizować zawarte tam informacje. Kilkanaście minut poświęcone na lekturę księgi może uchronić nas przed kosztownym błędem i wieloletnimi problemami.
