Różnice prawne między nieruchomością gruntową a działką ewidencyjną

W kontekście prawa nieruchomościowego często spotyka się pojęcia „nieruchomości gruntowej” i „działki ewidencyjnej”. Choć dla wielu osób mogą wydawać się tożsame, w rzeczywistości mają odmienne znaczenie prawne i funkcjonalne. Zrozumienie tych różnic jest istotne zarówno dla właścicieli gruntów, jak i inwestorów oraz osób zajmujących się gospodarką nieruchomościami.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemi, która może stanowić odrębny przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może obejmować jedną lub więcej działek ewidencyjnych, a jej granice określa się na podstawie wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa jest jednostką prawną, która może być przedmiotem obrotu prawnego, dziedziczenia, darowizny czy obciążeń hipotecznych.

Działka ewidencyjna jest pojęciem stosowanym w ewidencji gruntów i budynków, regulowanej przez Prawo geodezyjne i kartograficzne. To najmniejsza jednostka podziału przestrzennego, oznaczona w operacie ewidencyjnym poprzez konkretne granice oraz numer identyfikacyjny. Działka ewidencyjna nie zawsze odpowiada nieruchomości gruntowej – może bowiem stanowić jedynie jej część, a jedna nieruchomość gruntowa może składać się z wielu działek ewidencyjnych.

Kluczową różnicą między nieruchomością gruntową a działką ewidencyjną jest sposób ich rejestracji i funkcja prawna. Nieruchomości gruntowe wpisuje się do ksiąg wieczystych prowadzonych przez sądy rejonowe, natomiast działki ewidencyjne figurują w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez organy administracji.

Nieruchomość gruntowa zawierająca kilka działek może stanowić przedmiot własności. Jeżeli nabywca kupi jedną z działek ewidencyjnych wpisanych do danej księgi wieczystej to co do zasady zostanie ona wyłączona z tej księgi wieczystej i zostanie utworzona dla niej odrębna księga z wpisem nowego właściciela dla tej konkretnej działki ewidencyjnej.

Działka ewidencyjna pełni rolę jednostki geodezyjno-administracyjnej. Jednostka ta pomaga w podziałach i scalaniu nieruchomości. Nieruchomość gruntowa może składać się z kilku działek ewidencyjnych.